Mantenimiento de la caldera y calentador en un piso de alquiler: ¿quién paga, el inquilino o el propietario?

¿Qué dice la ley al respecto?

La referencia legal fundamental es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y en concreto su artículo 21, que regula la conservación de la vivienda arrendada. Esta ley establece una distinción clave:

• Artículo 21.1: el propietario está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea imputable al inquilino.
• Artículo 21.4: las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda corren a cargo del arrendatario (inquilino).

En términos prácticos, esto significa que la caldera, al ser un elemento esencial para disponer de agua caliente y calefacción, entra dentro de la categoría de servicios básicos que garantizan la habitabilidad. Por eso, las reparaciones estructurales o de gran envergadura, así como las revisiones periódicas obligatorias, corresponden al propietario, mientras que el mantenimiento cotidiano recae sobre el inquilino.

Es importante saber que cualquier cláusula del contrato de alquiler que obligue al inquilino a asumir reparaciones o revisiones de habitabilidad que corresponden al propietario es considerada nula por la ley.

Diferencia entre mantenimiento y reparación

Para aplicar correctamente la ley, el primer paso es aprender a distinguir la naturaleza del gasto. No es lo mismo una puesta a punto periódica, un arreglo puntual por el desgaste del día a día o la sustitución completa del equipo por haber llegado al fin de su vida útil.

Pequeñas reparaciones por el uso y desgaste diario

Son aquellas intervenciones de bajo coste y sencilla ejecución que derivan del uso habitual de la caldera. La jurisprudencia suele situar el límite orientativo en torno a los 150 euros, aunque no existe una cifra fija establecida por ley. Ejemplos de estas pequeñas tareas, que corresponden al inquilino:

• Reponer la presión del circuito de agua: la presión correcta de una caldera debe mantenerse entre 1,2 y 1,5 bares en frío. Si baja de 1 bar, la caldera dejará de encender. Recuperarla abriendo la llave de llenado es una tarea sencilla que no requiere técnico.
• Purgar los radiadores: se recomienda hacerlo al menos cada seis meses para eliminar el aire acumulado en el circuito y mejorar la eficiencia de la calefacción.
• Limpieza o sustitución de filtros.
• Cambio de un latiguillo o una pequeña junta.
• Mantener la caldera en verano: encenderla unos 15 minutos a la semana durante los meses de calor evita la acumulación de polvo o moho en las piezas internas, previniendo problemas más graves al arrancar en otoño.

Grandes reparaciones para la habitabilidad de la vivienda

Son las intervenciones de mayor coste o complejidad, relacionadas con piezas críticas del aparato o con su desgaste estructural. En estos casos, es el propietario quien debe hacerse cargo. Puedes consultar una guía completa sobre las averías más comunes de las calderas de gas para identificarlas, pero los casos más habituales son:

• Fallo del intercambiador de calor: es la pieza encargada de transferir el calor al agua. Su sustitución tiene un coste elevado y, dependiendo de la antigüedad de la caldera, puede ser más rentable cambiar el equipo completo.
• Avería de la bomba de circulación: provoca que los radiadores no calienten, aparezcan ruidos extraños o se produzcan bloqueos por sobrecalentamiento. Su causa suele ser el desgaste de cojinetes o la acumulación de suciedad interna.
• Fallo de la válvula de tres vías: se identifica cuando la calefacción funciona con normalidad, pero no sale agua caliente por los grifos, o viceversa.
• Problemas en el vaso de expansión o la válvula de seguridad: provocan pérdidas de agua por la parte inferior de la caldera o variaciones descontroladas de presión.
• Sustitución de la caldera: es necesaria cuando el aparato tiene más de 10 años y presenta una eficiencia muy baja, cuando se trata de una caldera estanca convencional ya prohibida por normativa, o cuando acumula averías repetitivas. La vida útil media de una caldera bien mantenida oscila entre los 13 y los 18 años.

La revisión obligatoria de la caldera o calentador

Es común confundir el mantenimiento con la inspección obligatoria. De acuerdo con el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE). Es importante no confundir dos conceptos distintos, ya que cada uno tiene su propia periodicidad:

• Revisión del aparato (caldera o calentador): se centra en el estado y funcionamiento del propio equipo. Suele corresponder al propietario, al tratarse del mantenimiento del equipo, aunque el contrato de alquiler puede atribuir el mantenimiento ordinario al inquilino. Los plazos son:
  • Calderas de gas domésticas con potencia igual o inferior a 70 kW: cada 2 años (anual en el País Vasco).
  • Calentadores de agua ACS con potencia igual o inferior a 24,4 kW: cada 5 años.
  • Calentadores de agua ACS de entre 24,4 kW y 70 kW: cada 2 años.
• Inspección de la instalación de gas: revisa la red completa de tuberías, el contador y la ventilación del local. La realiza la empresa distribuidora y se lleva a cabo cada 5 años (cada 4 en el País Vasco). Suele abonarla el titular del contrato de suministro, ya que la distribuidora la factura a través de la comercializadora.

Obligaciones del propietario

El arrendador tiene la responsabilidad legal de entregar y mantener la vivienda en un estado óptimo para ser habitada. En relación con el sistema de calefacción y agua caliente, sus obligaciones son muy claras.

Asumir las grandes reparaciones de la caldera o calentador

El propietario está legalmente obligado a reparar o sustituir la caldera cuando la avería afecta al funcionamiento básico del aparato y su causa es el desgaste natural o la antigüedad. Si un técnico certifica que la caldera no tiene reparación o ha llegado al final de su vida útil, el propietario deberá asumir íntegramente el coste de adquirir un nuevo equipo e instalarlo. No puede trasladar este gasto al inquilino ni utilizarlo como justificación para una subida de la renta.

Garantizar las condiciones de habitabilidad

Disponer de agua caliente sanitaria y calefacción en los meses fríos es un derecho básico del inquilino asociado a la habitabilidad. Por tanto, el propietario debe actuar con la mayor rapidez posible para solucionar cualquier avería mayor. 

Si la caldera queda inutilizada y el propietario se niega a repararla en un plazo razonable, el inquilino puede instar la resolución del contrato o, en casos extremos, realizar las reparaciones por su cuenta y descontarlas de la renta, siempre siguiendo el procedimiento legal establecido.

En el caso particular de viviendas con calefacción central comunitaria, conviene tener en cuenta la normativa vigente. El Real Decreto 736/2020 obliga a instalar contadores o repartidores individuales de coste para que cada vecino pague según su consumo real. En este escenario, el inquilino asume el coste variable (su consumo medido), mientras que el propietario debe cubrir el coste fijo asociado al mantenimiento de la instalación central, así como cualquier derrama derivada de la adaptación del edificio a esta normativa. 

Puedes conocer más sobre la normativa de calefacción central y cómo afecta al reparto de gastos entre propietario e inquilino.

Obligaciones del inquilino

Por su parte, el arrendatario tiene el deber de cuidar la vivienda y sus instalaciones, haciendo un uso responsable y asumiendo el mantenimiento básico.

Cubrir las pequeñas reparaciones por desgaste

Como hemos visto, el uso cotidiano de la caldera genera un desgaste normal que el inquilino debe gestionar y costear. Realizar estas pequeñas intervenciones con diligencia no solo es una obligación legal, sino también una buena práctica para prolongar la vida útil del aparato y evitar que un problema menor se convierta en una avería mayor.

Responsabilizarse de los daños por mal uso

Si la avería de la caldera es consecuencia de un uso negligente o indebido por parte del inquilino, por ejemplo, manipular el aparato sin conocimiento técnico, ignorar señales de alerta evidentes como una llama de color naranja o amarillo (que indica combustión deficiente), o no reponer la presión cuando baja de forma reiterada, la responsabilidad de los daños recaerá sobre él, conforme al artículo 1563 del Código Civil. En estos casos, deberá asumir el coste de la reparación o incluso de la sustitución del equipo. Por eso, solicitar siempre un informe técnico que determine la causa exacta de la avería es esencial para ambas partes.

Comunicar la necesidad de una reparación

El inquilino tiene la obligación de notificar al propietario, a la mayor brevedad posible, cualquier avería o deterioro que detecte en la caldera. Si no lo hace y el problema se agrava con el tiempo, el propietario podría reclamarle los daños adicionales ocasionados por esa falta de comunicación. Lo más recomendable es hacerlo siempre por escrito, correo electrónico o mensaje con acuse de recibo, para dejar constancia.

¿Qué se debe indicar en el contrato de alquiler?

El contrato de arrendamiento es el documento en el que propietario e inquilino pueden concretar algunos aspectos que la LAU deja abiertos, siempre dentro del marco legal. Algunos puntos relacionados con la caldera que conviene incluir o revisar:

• Estado del aparato en el momento de la entrega: es recomendable incluir en el inventario el estado de la caldera (marca, modelo, antigüedad, potencia y si dispone de los certificados de revisión en vigor).
• Acuerdo sobre el contrato de mantenimiento: se puede pactar quién contratará y costeará el servicio de mantenimiento bienal, evitando ambigüedades futuras.
• Umbral económico de las pequeñas reparaciones: aunque no es obligatorio, fijar un importe concreto como límite entre pequeñas y grandes reparaciones ayuda a evitar disputas.
• Responsabilidad ante averías por mal uso: puede especificarse que cualquier avería originada por un uso inadecuado, demostrado mediante informe técnico, correrá a cargo del inquilino.

Recuerda que, si estás iniciando el alquiler de un nuevo piso, también tendrás que gestionar los suministros. Consulta nuestra guía sobre qué hacer con los contratos de luz y gas en una mudanza o cómo dar de alta el gas natural en tu nueva vivienda.

La solución de Repsol: mantenimiento y reparaciones para tu tranquilidad

Para olvidarte de las discusiones sobre quién debe pagar las revisiones o las averías imprevistas de la calefacción, la solución más inteligente es contar con un respaldo profesional constante.

Con el servicio de gas de Repsol, tanto propietarios como inquilinos pueden disfrutar de la máxima tranquilidad. Este servicio incluye la revisión oficial obligatoria de la caldera o calentador de gas, asistencia técnica rápida en caso de avería y la reparación de los componentes para que tu hogar nunca se quede sin el confort que os merecéis.

En definitiva, aunque la legislación española asigna las grandes reparaciones al propietario y el mantenimiento diario al inquilino, la prevención es la mejor herramienta para mantener el bienestar en el hogar. Delimitar las responsabilidades en el contrato de alquiler y confiar el cuidado de tus instalaciones a profesionales cualificados garantizará una convivencia en perfecta armonía y un óptimo rendimiento energético de tu vivienda.